L’essentiel à retenir
- La TEOM est récupérable : le bailleur peut la réclamer au locataire via la régularisation annuelle des charges.
- Réclamez-la dès réception de l’avis de taxe foncière en automne, avec un justificatif à l’appui.
- Le délai de prescription est de trois ans : passé ce délai, la créance s’éteint définitivement.
- En charges forfaitaires, la TEOM est incluse dans le forfait et ne peut pas être réclamée en plus.
La taxe ordures ménagères (TEOM) est une charge locative récupérable : le bailleur qui la règle via sa taxe foncière peut la réclamer à son locataire chaque année. La bonne fenêtre pour le faire, c’est la régularisation annuelle des charges, dès réception de l’avis de taxe foncière en automne. Délai de prescription : trois ans. Au-delà, la dette s’éteint.
La TEOM, c’est quoi exactement ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères finance le service municipal de collecte des déchets. Elle apparaît chaque automne sur l’avis de taxe foncière du propriétaire bailleur, bien distincte de la taxe foncière elle-même. C’est lui qui règle l’ensemble, mais la loi lui permet de récupérer cette somme auprès de son locataire.
La TEOM entre dans la catégorie des charges locatives récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987. En 2026, le montant varie selon les communes : quelques dizaines d’euros dans les petites villes, plusieurs centaines dans certaines métropoles. Ce n’est donc pas une somme anodine pour un bailleur qui gère plusieurs logements.
Ne pas la réclamer, c’est laisser filer une charge qui revient légitimement au locataire. L’ignorer sur plusieurs années peut représenter un manque à gagner significatif, d’autant que la régularisation reste simple à mettre en œuvre dès lors qu’on dispose du bon document.
Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?
Le bon timing, c’est la régularisation annuelle des charges locatives. En pratique, vous recevez votre avis de taxe foncière entre septembre et novembre. Dès réception, vous extrayez le montant de la TEOM et l’intégrez dans votre décompte annuel de charges que vous transmettez au locataire.
Si vous pratiquez les charges au réel — ce qu’on recommande en location nue —, ce décompte récapitule toutes les dépenses de l’année : entretien, assurance de l’immeuble, charges d’ascenseur et TEOM. Le locataire règle la différence entre les provisions versées et le montant réel. Si les provisions ont été trop faibles, il doit un complément ; si elles ont été trop fortes, vous lui remboursez le trop-perçu.
En cas de départ du locataire en cours d’année, la situation demande un peu plus d’attention. Vous procédez à une régularisation provisoire basée sur l’avis de l’année précédente, puis vous ajustez dès réception du nouvel avis. Pour tout ce qui concerne la récupération de la caution locative, les mêmes principes de documentation s’appliquent : traçabilité et justificatifs sont vos meilleurs alliés.
En charges forfaitaires, les règles changent du tout au tout : le forfait couvre l’ensemble des charges, TEOM comprise. Aucune régularisation n’est possible, aucun complément ne peut être réclamé au locataire. C’est une des raisons pour lesquelles les charges au réel sont préférables pour les bailleurs qui veulent récupérer exactement ce qu’ils ont dépensé.
Taxe ordures ménagères et locataire : ce que dit le texte de loi
Le fondement juridique est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui liste de façon exhaustive les charges récupérables sur le locataire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères y figure en toutes lettres, à condition que le logement loué soit desservi par ce service public de collecte.
La loi Alur de 2014 a renforcé les obligations de transparence dans la relation bailleur-locataire. Elle impose la communication des justificatifs lors de toute demande de régularisation. Concrètement, vous ne pouvez pas réclamer la TEOM sans joindre au moins un extrait de l’avis de taxe foncière indiquant son montant.
Un cas particulier à connaître : si votre commune a opté pour la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) à la place de la TEOM, le mécanisme est différent. La REOM est directement facturée au locataire par la collectivité — le bailleur n’intervient pas. Vérifiez le régime de votre commune avant toute démarche, pour éviter une erreur de facturation qui pourrait se retourner contre vous.
Comment calculer le montant de la TEOM à refacturer ?
Le calcul s’appuie directement sur votre avis de taxe foncière. La TEOM y est indiquée sur une ligne dédiée, séparée de la taxe foncière proprement dite. Vous récupérez l’intégralité de ce montant si le logement a été occupé toute l’année par le même locataire.
En cas d’occupation partielle de l’année, le calcul se proratise : montant annuel × nombre de jours d’occupation ÷ 365. Cette règle s’applique à l’entrée comme à la sortie du locataire. Si plusieurs locataires se sont succédé dans l’année, chacun paie sa part au prorata de sa période d’occupation.
Voici les étapes concrètes pour refacturer correctement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :
- Repérez la ligne « taxe d’enlèvement des ordures ménagères » sur votre avis de taxe foncière
- Notez le montant annuel exact
- Calculez le prorata si la période d’occupation ne couvre pas l’année entière
- Intégrez ce montant dans votre décompte annuel de charges
- Joignez une copie ou un extrait de l’avis de taxe foncière en justificatif
- Envoyez le décompte au locataire par lettre avec accusé de réception
En location meublée, vérifiez toujours le bail avant d’agir. Si les charges sont au forfait — ce qui est fréquent en meublé —, la TEOM est déjà absorbée dans ce forfait. Réclamer un supplément serait alors contraire au contrat signé entre les deux parties.
L’importance du justificatif lors de la régularisation des charges
Le justificatif, c’est la pièce maîtresse de toute demande de remboursement de la TEOM. Sans lui, le locataire est fondé à refuser de payer. L’avis de taxe foncière fait office de document probant : il mentionne le montant exact, la commune concernée et l’année d’imposition.
En pratique, envoyez toujours une copie de la section TEOM de votre avis avec votre décompte de charges. Si vous gérez plusieurs lots sur un même avis — un immeuble avec plusieurs appartements, par exemple —, ventilez le montant par logement et joignez un justificatif distinct pour chacun. Cette rigueur documentaire vous protège en cas de litige devant le juge de proximité ou la commission de conciliation.
Pour aller plus loin dans la sécurisation de vos actes immobiliers, notre guide sur le spécimen immobilier détaille les bonnes pratiques pour organiser et valider votre documentation locative. Un dossier bien structuré reste la meilleure protection en cas de contentieux avec un locataire.
Tableau comparatif : TEOM selon la situation locative
Les règles ne sont pas les mêmes selon le type de bail et le régime de charges retenu. Ce tableau résume les situations les plus courantes afin de vous aider à savoir si — et comment — vous récupérez la taxe d’ordures ménagères sur votre locataire.
| Situation | TEOM récupérable ? | Modalité de récupération | Justificatif requis |
|---|---|---|---|
| Location nue, charges au réel | Oui, intégralement | Régularisation annuelle | Extrait avis taxe foncière |
| Location nue, charges forfaitaires | Non (incluse dans le forfait) | Aucune régularisation possible | Non applicable |
| Location meublée, charges au réel | Oui | Régularisation annuelle | Extrait avis taxe foncière |
| Location meublée, charges forfaitaires | Non | Forfait global non révisable | Non applicable |
| Locataire parti en cours d’année | Oui, au prorata | Régularisation après réception de l’avis | Extrait avis + calcul prorata |
| Commune en régime REOM | Non (facturée directement) | Pas d’intervention du bailleur | Non applicable |
La leçon à retenir : optez pour les charges au réel dès la signature du bail si vous souhaitez récupérer la TEOM sans friction. Le forfait est plus simple à gérer au quotidien, mais il vous prive de la faculté d’ajuster les charges à la réalité des dépenses, y compris en cas de forte hausse de la taxe foncière.
Quel délai pour réclamer la TEOM à son locataire ?
La prescription en matière de charges locatives est de trois ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû être effectuée. Si vous avez omis de réclamer la TEOM pendant plusieurs années, vous gardez la faculté de remonter jusqu’à trois exercices en arrière — pas au-delà.
Ce délai court indépendamment du fait que vous ayez ou non reçu l’avis de taxe foncière à temps. Les juges considèrent que le bailleur est réputé connaître ses obligations annuelles. Tarder à régulariser n’est donc pas sans risque si vous souhaitez récupérer l’intégralité des sommes dues au titre des charges locatives.
Pour les bailleurs gérant un patrimoine locatif étendu, un calendrier annuel de régularisation par bien s’impose. Notez la date de réception de chaque avis de taxe foncière et planifiez l’envoi des décomptes dans les semaines suivantes. Cette organisation simple évite les oublis et garantit que vous restez toujours dans les délais légaux.
Questions fréquentes
Quand le locataire doit-il payer la taxe des ordures ménagères ?
Le locataire paie la TEOM lors de la régularisation annuelle des charges. Le bailleur reçoit son avis de taxe foncière en automne, extrait le montant de la TEOM, l’intègre dans le décompte de charges de l’année et le transmet au locataire. Selon les provisions déjà versées, le locataire règle un complément ou reçoit un remboursement du trop-perçu.
Quel délai pour réclamer la taxe ordure ménagère ?
Le bailleur dispose de trois ans pour réclamer la taxe d’ordures ménagères à son locataire. Ce délai de prescription court à partir du moment où la régularisation annuelle aurait dû intervenir. Passé ce délai, la créance est prescrite et le locataire n’est plus légalement tenu de la régler.
Comment refacturer la taxe d’ordures ménagères à mon locataire ?
Intégrez le montant de la TEOM — visible sur votre avis de taxe foncière — dans votre décompte annuel de charges. Joignez une copie de l’extrait correspondant de l’avis. Envoyez le tout au locataire par courrier avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Transparence et justificatif sont les deux clés d’une demande de remboursement incontestable.
Est-ce que les ordures ménagères sont comprises dans les charges locatives ?
Oui, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure dans la liste des charges locatives récupérables établie par le décret de 1987. Elle est récupérable sur le locataire dès lors que le logement est desservi par un service municipal de collecte. Exception : si le bail prévoit des charges forfaitaires, la TEOM est déjà incluse dans ce forfait et ne peut pas être réclamée en complément.
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