Les Ulis : les 3 quartiers à éviter absolument en 2026

Aux Ulis, les quartiers à éviter sont principalement les Amonts, Courdimanche et le secteur Nord de la ville — trois zones classées prioritaires par la politique de la ville en 2026. Ces secteurs concentrent des indicateurs d’insécurité plus élevés que le reste de la commune. Avant tout projet immobilier dans cette ville de l’Essonne, cette carte des quartiers sensibles est indispensable pour faire le bon choix.

Où se situent les quartiers sensibles aux Ulis ?

Les Ulis est une ville nouvelle construite dans les années 1970, organisée autour d’un système de dalles piétonnes et de grandes barres d’immeubles. Cette architecture, typique des villes-dortoirs de l’époque, a créé des zones très distinctes les unes des autres : certains quartiers ont bien vieilli, d’autres cumulent des difficultés sociales persistantes.

Sur le plan géographique, les secteurs sensibles se trouvent essentiellement dans la partie nord de la commune et autour de la dalle centrale. Les habitants des quartiers résidentiels du sud — proches des Terres des Saints ou des Coquibus — vivent dans un environnement très différent de celui des Amonts ou de Courdimanche. La ségrégation géographique est réelle et perceptible dès que vous parcourez la ville.

En 2026, la préfecture de l’Essonne maintient plusieurs secteurs des Ulis dans les dispositifs de politique de la ville, ce qui confirme officiellement leur statut de zones prioritaires. Ces classements s’appuient sur des critères socio-économiques : taux de chômage, revenus médians, densité de logements sociaux et statistiques liées à la sécurité.

La liste des quartiers chauds aux Ulis

Trois secteurs reviennent de façon systématique dans les avis des habitants et les rapports officiels quand on parle d’insécurité aux Ulis. Voici ce qu’il faut savoir sur chacun.

Le quartier des Amonts

Les Amonts est le secteur le plus souvent cité quand on parle de quartiers à éviter aux Ulis. Ce grand ensemble de logements collectifs concentre une population jeune, un fort taux de chômage et des tensions régulières. Les signalements de deal, de dégradations et de rodéos de deux-roues y sont fréquents selon les remontées des habitants sur les forums locaux.

La vie de quartier n’est pas inexistante — des associations actives y travaillent et des familles y vivent depuis des générations. Mais pour un investisseur ou un primo-accédant, les Amonts représentent un risque locatif élevé : rotation des locataires importante, difficultés à revendre, et valeurs immobilières en retrait par rapport au reste de la ville.

Le quartier Courdimanche

Courdimanche est un autre secteur sensible, souvent associé aux Amonts dans les discussions sur la sécurité aux Ulis. Ce quartier présente les mêmes caractéristiques : architecture des années 1970-80, dégradation des parties communes et présence visible d’une économie souterraine. Les habitants qui le souhaitent cherchent à rejoindre des secteurs plus calmes.

Les avis sur Courdimanche sont partagés : certains y décrivent une vraie solidarité de voisinage, d’autres évoquent un sentiment d’abandon de la part des pouvoirs publics. Ce que l’on observe objectivement, c’est que les prix immobiliers y restent bas par rapport à la moyenne communale — un signe clair d’une demande atone de la part des acquéreurs.

Le quartier Nord des Ulis

Le secteur Nord regroupe plusieurs sous-ensembles résidentiels qui partagent des caractéristiques similaires aux deux quartiers précédents. La concentration de logements sociaux y est forte et les tensions liées à la cohabitation entre générations sont réelles. Ce n’est pas un secteur homogène : certaines rues sont très tranquilles, d’autres posent davantage de problèmes.

Pour un achat immobilier dans cette zone, il faut aller au-delà du nom du quartier et analyser rue par rue. Un professionnel local bien ancré dans la ville vous fera gagner un temps précieux dans cette analyse.

Quels signes permettent d’identifier un secteur à éviter ?

Lors d’une visite de bien aux Ulis, certains indicateurs visibles permettent d’évaluer rapidement l’environnement du secteur. Ces signaux d’alerte sont généralement fiables :

• Dégradations visibles : tags, boîtes aux lettres forcées, interphones cassés, locaux poubelles en désordre.
• Présence régulière de groupes en bas des immeubles à toute heure, parfois accompagnée de nervosité à votre passage.
• Vacance locative élevée dans la résidence ou les immeubles alentour.
• Commerces fermés ou à forte rotation dans les rez-de-chaussée à usage commercial.
• Odeurs inhabituelles dans les couloirs et les parties communes.
• Forums et réseaux locaux : un tour sur les groupes Facebook ou Nextdoor des Ulis donne en quelques minutes un aperçu fidèle du quotidien du secteur.

Ces signaux ne sont pas infaillibles pris séparément, mais leur accumulation doit vous alerter. Un quartier qui en cumule trois ou quatre simultanément mérite d’être écarté de votre sélection immobilière sans hésiter.

Comment la criminalité se manifeste dans les quartiers prioritaires ?

Les statistiques de criminalité publiées par le ministère de l’Intérieur permettent de comparer les villes entre elles, mais rarement les quartiers au sein d’une même commune. Aux Ulis, la délinquance se concentre sur quelques types de faits : vols avec violence, dégradations, trafics de stupéfiants et troubles à l’ordre public.

Le taux de criminalité des Ulis est supérieur à la moyenne départementale de l’Essonne, un département qui présente lui-même des disparités importantes entre ses communes. Certains secteurs de la région cumulent les difficultés à une échelle bien supérieure — les quartiers sensibles à Étampes illustrent bien que ce phénomène dépasse largement les seules Ulis.

La manifestation concrète de l’insécurité dans les quartiers chauds des Ulis prend souvent la forme de nuisances nocturnes, de rodéos motorisés et de tensions entre groupes. Les violences physiques restent minoritaires dans les statistiques. C’est surtout le sentiment d’insécurité et la dégradation progressive de l’environnement qui pèsent sur le quotidien des habitants de ces zones.

La ville a mis en place des dispositifs de médiation et de prévention dans ces secteurs depuis plusieurs années. Les résultats restent inégaux, mais certains habitants notent une amélioration sur des points précis, notamment grâce à la présence renforcée des équipes de médiation en soirée.

Tableau comparatif des quartiers des Ulis en 2026

Pour vous repérer rapidement dans la géographie résidentielle de la ville, voici un tableau comparatif des principaux quartiers des Ulis :

Fait-il bon vivre aux Ulis malgré tout ?

La réponse est nuancée et mérite qu’on la détaille. Les Ulis n’est pas une ville entièrement hostile — ses quartiers résidentiels offrent un cadre de vie agréable, avec des espaces verts, une desserte correcte par les transports (notamment les bus vers les gares RER de Massy et Orsay) et une vie associative dynamique. La ville bénéficie aussi de la proximité immédiate du plateau de Saclay et de ses nombreux pôles d’emploi.

Les habitants des quartiers calmes comme les Coquibus ou les Terres des Saints ont globalement un avis très positif sur leur cadre de vie. C’est une ville à deux vitesses, et la qualité du quotidien dépend énormément de l’adresse exacte. Bien choisir son secteur aux Ulis fait toute la différence entre une expérience résidentielle réussie et un quotidien difficile à supporter.

Cette logique de quartiers à deux vitesses se retrouve dans de nombreuses villes françaises. Notre guide sur les zones sensibles à Blois montre par exemple comment appliquer la même méthode d’analyse avant tout achat, quelle que soit la ville ciblée.

Questions fréquentes

Quel est le quartier chaud des Ulis ?

Le quartier le plus souvent identifié comme le plus chaud des Ulis est celui des Amonts. Ce grand ensemble concentre les signalements d’insécurité, de trafics et de dégradations. Courdimanche arrive généralement juste après dans les classements informels. Ces deux quartiers sont officiellement classés en zones prioritaires dans le cadre de la politique de la ville.

Quels sont les quartiers qui craignent ?

Aux Ulis, les quartiers qui «craignent» selon les habitants sont principalement les Amonts, Courdimanche et certaines parties du secteur Nord. Ces zones cumulent insécurité perçue, dégradations du bâti et indicateurs socio-économiques négatifs. En dehors de ces secteurs, la ville est globalement calme et les avis des habitants restent positifs.

Il fait bon vivre aux Ulis ?

Oui, dans les bons quartiers, il fait bon vivre aux Ulis. La ville dispose de nombreux services, d’espaces verts et d’un tissu associatif actif. La proximité du plateau de Saclay en fait une adresse attractive pour les actifs de la recherche et de la technologie. Tout dépend du quartier choisi : les secteurs résidentiels comme les Coquibus ou les Terres des Saints offrent une qualité de vie très satisfaisante.

Quels sont les quartiers sensibles dans l’Essonne ?

L’Essonne compte plusieurs quartiers sensibles répartis dans différentes communes : les Tarterêts à Corbeil-Essonnes, certains secteurs d’Évry-Courcouronnes, la Grande Borne à Grigny, et des zones à Viry-Châtillon. Les Ulis s’inscrit dans ce tableau avec ses Amonts et Courdimanche. Pour comparer avec d’autres villes du département, notre guide sur les quartiers sensibles à Étampes offre un éclairage utile sur une autre commune essonnienne aux dynamiques similaires.